賃料増額請求・減額阻止

賃貸不動産の家賃・地代について、このようなお悩みはありませんか?

賃料増額でお悩みのサムネイル画像 ・投資用の中古オフィスビルを購入したが、前オーナー時代の賃料が低額過ぎたので増額請求して利回りを上げたい
・賃貸マンションを経営しているが、長い間賃料を据え置いたままであり、周辺不動産の賃料に比べて極端に低いままとなっている。これを適切な額まで値上げしたい
・賃貸中のビルのテナントから、業績が悪いので賃料を大幅に値下げして欲しいと言われて困っている

1.弁護士法人ポートの賃料増額請求・減額阻止

好況期こそ積極的な増額の検討を

不況下の賃料交渉では、テナントから「家賃の値下げ改定がなければ、退去する」と言われてしまうと、空室リスクを負うオーナー側は不利な立場におかれがちです。他方で、好況下であっても、賃貸人による解約申入れや更新拒絶は借地借家法による制約があり、オーナー側から「家賃の値上げ改定に応じなければ、退去してもらう」という交渉の仕方は困難です。
加えて、将来の賃料増減額請求交渉では、直近の合意時点における賃料額が交渉のベースになります。したがって、賃貸経営の安定にとって、景気が良い時に適正な賃料額に値上げ改定をしておく必要性は高いものといえます。

増額請求賃料増額は資産価値の向上に繋がります

借地借家法では、一定の条件の下に賃貸人の意思表示による賃料増額改定ができる制度を定めています。賃貸不動産における賃料の増額は、当該不動産の収益還元価値を増加させることに繋がります。不動産の保有を継続するにせよ、売却するにせよ、賃料増額制度の有効活用をご検討下さい。

減額阻止根拠のない請求には徹底対抗します

賃料減額の法的根拠がないにもかかわらず、あるいは法的に認められる範囲を超えて、賃借人の側から過大な減額請求が行われる事案も少なくありません。 当事務所では、このような不当な要求に対しては、法と証拠を駆使して徹底対抗し、賃貸人・オーナー様の正当な利益をお守りします。

2.賃料増額交渉を弁護士ポートに依頼するメリット

Point1豊富な経験

賃料増額交渉の場合には、やはり従来の裁判例や実務経験を踏まえ、調停や裁判を見通した戦略構築が重要です。当事務所の弁護士は、これまで数多くの賃料増減額請求事件に関与しており、これらの経験を貴社の交渉に生かすことが可能です。

Point2不動産鑑定士との連携

賃料増減額交渉では、客観的な根拠を示すことにより、テナントの納得が得られる可能性が高まります。仮に任意交渉がうまくいかない場合でも、調停・裁判手続へとスムースに移行することができます。当事務所では、賃料鑑定に精通した不動産鑑定士との連携が可能となっています。

Point3事業用物件を得意としています

当事務所では、オフィスビルをはじめとした事業用の賃貸物件の賃料増額交渉を得意としています。オフィス(事務所)・飲食店・スーパーマーケット・パチンコ店・病院・倉庫など、建物の種類を問わずご相談をお受けしております。また、東京のみならず遠方の物件でも対応可能です。

3.賃料増額・減額阻止サービスの流れ

step1法律相談

家賃の値上げをしたい・家賃の値下げ要求を受けた不動産オーナー様はすぐに弁護士までご相談ください。まずは法律相談にて、これまでの賃料額の推移等、賃貸借契約の内容・経緯、交渉上の希望などをお伺いします。その上で、賃料増額・減額請求についての交渉方針を検討します。

step2任意交渉

賃貸借契約書・不動産鑑定士の評価書等、事案により必要な資料を準備した上で、ご依頼いただいた内容に従って、弁護士がお客様の代理人として相手方との間で賃料交渉を行います。なお、お客様のご希望により、家主様・地主様ご自身が交渉窓口となり、弁護士は後方支援役として関与する方式をご選択いただくことも可能です。

step3民事調停

任意交渉で妥結に至らない場合には、弁護士がお客様の代理人として、裁判所に賃料増額の民事調停を申し立てます(賃料減額請求であればテナント側が申し立てます)。賃料増減額請求については調停前置主義が採られており、裁判に至る前には必ず調停を経ることとなります。賃料増減額請求調停では、第三者である不動産鑑定士の調停委員から客観的な意見が示されることで、訴訟の負担を避け話合いがまとまるケースも多くあります。

step4賃料増額訴訟

調停が成立しない場合、弁護士がお客様の代理人として、賃料増額請求訴訟を提起します(賃料減額請求訴訟ではテナント側が提起します)。賃料増額請求訴訟では、最終的には裁判所が指定する不動産鑑定士の鑑定評価書を参考に賃料額を決める判決が出されます。原告と被告それぞれが各自の私的鑑定評価書を証拠提出している場合、双方の主張額の間の額で鑑定評価額が出る傾向にあります。このため、賃料増減額紛争は、双方が訴訟の結果を先読みすることができれば、比較的、任意交渉でまとまりやすい紛争類型といえます。

4.弁護士費用

法律相談 30分あたり5000円
着手金 18万円~
報酬金 増額しまたは減額を阻止した賃料部分の5ヶ月~10ヶ月分

※表記はすべて税別となります。
※着手金は増減額幅の0.5~2ヶ月分が目安となります。
※上記はあくまで目安ですので、物件の規模・賃料額、それまでの交渉状況等により個別に協議の上、賃料増額請求・減額阻止の弁護士費用のお見積もりをさせていただきます。ご不明な点はお気軽にお問い合わせください。※不動産管理会社様・不動産投資会社様など複数案件のご依頼が見込まれるお客様につきましては、一定の割引料金でのご案内が可能となる場合がありますのでご相談ください。

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