FAQ - よくある質問

法律相談について

Q.電話やメールでの相談は可能ですか

 一般論にとどまる簡易な内容であれば可能です。個別具体的な事情を含むものについては、不動産の登記事項証明書や取引に関する契約書等の資料を確認することが必要となりますので、原則として面談による相談をお願いしております。

Q.相談をするのに紹介は必要ですか

 紹介は必要ありません。但し、不動産に関する法律相談につきましては、予約制となっておりますので事前にお電話またはメールでのお問い合わせをお願いいたします。

Q.予約は必要ですか

 面談によるご相談は予約制となっております。お電話またはメールにてご予約をお願いいたします。弁護士のスケジュールを確認し、お客様のご希望にあわせて日程を調整させていただきます。

Q.相談費用はいくらですか

 不動産に関する法律相談につきましては、原則として30分あたり5000円(税別)を申し受けます。弁護士が複数名で対応させていただく場合もありますが、この場合でも料金は変わりません。
 但し、賃料滞納にともなう賃貸借契約の解除・建物明け渡し請求の事案など、一定の事案については初回相談料が無料となる場合があります。詳しくはお問い合わせください。

Q.夜間の相談は可能ですか

事前にご予約いただくことで対応可能です。

Q.出張相談は可能ですか

 不動産に関する法律相談につきましては、原則として弁護士法人ポートが設置する事務所でのご相談となります。但し、交通費及び出張日当をご負担いただくことで、出張相談が可能となる場合もあります。詳しくはお問い合わせください。

Q.相談時間はどれくらいかかりますか

不動産に関する法律相談については、単に事情を聴き取るだけでなく、不動産登記事項証明書や契約書などの関連資料を確認するのに一定の時間を要します。このため、初回相談の場合は1時間程度の相談時間は必要とお考えください。

Q.法律相談をすると必ず依頼しなければなりませんか

 そのようなことはありません。法律相談のみのご利用も可能です。また、既に不動産の法律問題について他の弁護士に依頼をしている方が、セカンドオピニオンを得るために当事務所の法律相談をご利用いただくことも可能です(別途セカンドオピニオン費用が発生します)。

Q.法律相談のときはどのような資料を持って行けばよいですか

 必ずよういしていただかなければならないという資料はございません。但し、相談内容に関係する可能性があると思われるものは、一式お持ちください。相談の中で全ての資料に目を通せるわけではありませんが、ご本人からすれば重要でないと思われる資料でも、弁護士からみると重要なものもございますので、できるだけ多くの資料をお持ちください。

Q.相談内容の要点をまとめたメモなどは必要ですか

 必須ではありませんが、事前に作成していただけると弁護士が事案を理解しやすくなり、相談時間の短縮にもつながります。なお、メモを作成していただける場合には、重要な事実関係を時系列でまとめていただけると幸いです。

費用について

Q.クレジットカードでの支払はできますか

 恐れ入りますが当事務所ではクレジットカードのお取り扱いはございません。

Q.弁護士費用の分割払いは可能ですか

 不動産関連事件については、原則一括払いをお願いしております。但し、不動産関連企業の倒産処理(債務整理)の場合や、その他特別の事情がある場合には、ご相談の上分割払いでの依頼をお受けすることもあります。

顧問契約について

Q.顧問契約を依頼することはできますか

もちろん可能です。当事務所では、不動産オーナー・貸主様向けの顧問契約、不動産関連会社様向けの顧問契約など、不動産に関する法人・個人向けの特別な顧問業務パッケージもご用意しておりますので、ぜひご検討ください。

Q.東京の会社でなくても顧問契約できますか

 もちろん可能です。不動産関連の顧問契約に関しましては、当事務所では全国対応をしております。

Q.不動産に関すること以外も相談できますか

 顧問契約で特段の限定をしない限り可能です。不動産関連事業者様においては、不動産に直接関連する法律問題のみならず、従業員との間の労働契約をめぐる問題、顧客や取引先との一般的トラブルについても顧問契約の範囲内でご相談いただけます。

不動産賃貸借について

Q.普通借家(契約)とは何ですか

 建物の賃貸借のうち、定期建物賃貸借(借地借家法38条)、取り壊し予定の建物の賃貸借(同法39条)及び一時使用目的の建物の賃貸借(同法40条)を除いた通常の建物賃貸借(契約)のこと。

Q.普通借家(契約)の貸主は、中途解約や更新拒絶ができますか

 普通借家では、契約書に中途解約できる旨の条項がある場合でも、正当な事由がない限り貸主からの解約は認められません。また、契約期間満了後についても、正当な事由がない限り貸主からの更新拒絶はできません。

Q.正当事由とは何ですか

 普通借地や普通借家において、貸主から解約もしくは更新拒絶を申し入れる場合に必要とされる事情(「正当な事由」)のこと。
 正当事由の有無は、貸主による土地や建物使用の必要性のほか、様々な事情を総合的に勘案して判断されます。例えば借家であれば、建物の老朽化や耐震強度不足といった事情を掲げる事案が多く見受けられます。
 立退料の申出も正当事由の考慮要素とされます。

Q.立退料とは何ですか

 明渡しの条件として、もしくは、明渡しと引き換えに、なされる財産上の給付のこと。通借地や普通借家において、貸主から解約もしくは更新拒絶を申し入れる場合に必要とされる事情(「正当な事由」)のこと。
 立退料の申出は正当事由の考慮要素にもなります。正当事由の補完事情にすぎないとも言われますが、実際には、交渉の的がもっぱら立退料の多寡となることもありますし、実際上、立退料の補完なくして正当事由が認められるケースというのは稀といえます。

Q.普通借家(契約)で賃料を減額しない旨の特約ができますか

 普通借家では、契約書で賃料を減額しない旨の特約をしていても、借地借家法(32条1項但書の反対解釈)により無効です。
 反対に、増額しない旨の特約は有効ですので、例えば「賃料を一切増減しない。」との特約がある場合、貸主からの賃料増額請求は特約に従い不可能となりますが、借主からの賃料減額請求は特約にかかわらず可能です。

Q.定期借家(契約)とは何ですか

 借地借家法38条に従うことにより、契約の更新がなく、期間の満了により終了することを定めた建物賃貸借(定期建物賃貸借)(契約)のこと。
 普通借家では、借主に強い保護を与えており、中でも、貸主からの中途解約や更新拒絶は、事実上、多額の立退料を支払わなければ認められない状況になっています。定期借家は、このような不都合を回避し不動産収益の安定を図るために設けられた制度と考えられます。

Q.定期借家(契約)で賃料を減額しない旨の特約はできますか

 普通借家とは異なり、可能です。

Q.定期借家(契約)に必要な手続を教えてください

 定期借家では、借地借家法の原則に比べて借主には不利益な制度と言えますので、契約を書面ですること、貸主は借主に対し、契約前に、更新のないことを書面で説明すること、かつ、契約終了前の一定期間内に、終了を通知することが求められています。

Q.現在、普通借家中ですが、更新時に定期借家に切り替えることは可能ですか

 定期借家制度施行(平成12年3月1日)前に締結された居住用の普通借家については、現在のところ、定期借家への切り替えが認められません。
 それ以外の普通借家については、当事者間の合意があれば可能です。

不動産売買について

Q.瑕疵担保責任とは何ですか

 契約後、売買の目的物に瑕疵が発見された場合に、その程度に応じて、買主が契約を解除できたり、損害賠償を請求できたりすること、に対する売主の責任です。
 不動産売買契約では、これに期間制限を設けたり、あるいは、売主が担保責任を負わない(瑕疵担保免責)としたり、何らかの特約が設けられるのが通常です。

Q.瑕疵とは何ですか

 売買等の目的物が、その種の物が通常有しているはずの品質・性状を欠いていること(そのような欠陥のあること)を言います。
 中古建物の場合には、その中古なりの品質・性状が問題とされますので、築3年であれば築3年なりの、築40年であれば築40年なりの品質・性状を有していれば、たとえ経年劣化による問題点が存在していても、瑕疵とはいえませんので注意してください。

Q.心理的に嫌悪される事情も瑕疵にあたりますか

 程度により瑕疵にあたるかの問題はありますが、瑕疵には、物理的な欠陥のみでなく、心理的な欠陥(例えば、当該物件の近所に嫌悪施設が存在すること、当該物件で自殺があったこと等)も含まれます。

不動産仲介(媒介契約)について

Q.媒介契約の種類にはどんなものがありますか

 宅地建物取引業法には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の三種の媒介契約について規定があります。

Q.専任媒介契約と一般媒介契約の違いは何ですか

 一般媒介契約では、複数の宅地建物取引業者に同時に媒介(仲介)を依頼することができますが、専任媒介契約では、他の宅地建物取引業者に同時に媒介(仲介)を依頼することができません。
 このため、専任媒介契約を締結した業者には、一般媒介契約の場合に比して、依頼者への報告義務等が加重されています。

Q.専属専任媒介契約とは何ですか

 専任媒介契約では、依頼者は他の宅地建物取引業者に対して同時に媒介(仲介)を依頼することができなくなりますが、自ら探索した相手方との間では売買契約等を締結することができます。
 専属専任媒介契約とは、この自ら探索した相手方との契約もできなくなることとした専任媒介契約のことです。このため、業者の報告義務はさらに加重されています。

賃料増減額について

Q.賃料増減額請求権とは何ですか

 建物所有目的の土地の賃貸借(借地)や建物の賃貸借(借家)について、借地借家法で認められている、一方当事者の意思表示で、将来に向かって賃料を増減できる権利のことです。

Q.賃料を改定しない特約は有効ですか

 普通借家の場合、賃料を増額しないという意味でのみ有効で、賃料を減額しないという意味では無効です。よって、増額請求はできなくなりますが、特約があっても減額請求はできます。なお、定期借家の場合には、減額請求もできなくすることが可能です。

Q.どのような場合に賃料の増減額請求が認められますか

 賃貸物件に対する公租公課等の負担の変動、賃貸物件の価格の変動等の経済事情の変動、もしくは近隣相場等との比較により、賃料額が不相当になったときに可能です。

Q.賃料増減額請求の効果はいつ発生するのですか

 賃料増減額請求の効果は、その意思表示が相手方に到達した時点から、将来に向かって生じます。

Q.オーナーから賃料増額請求を受けましたが、増額幅が決まるまでの賃料支払はどうすればよいですか

 これまでの賃料額以上であれば自分が相当と思う賃料額を支払うことで、賃料債務の不履行にはなりません。
 増額請求を受けた賃借人は、増額を正当とする裁判が確定するまでの間は、自己が相当と思う賃料(現行賃料でもよいし、自己が相当と思う範囲で増額してもよい。)を支払えば足りるとされています。
 ただし、実際の増額幅が決まった後に結果的に不足となった分については、後に1割の利息を付して賃貸人に支払わなければなりません。

Q.テナントから賃料減額請求を受けましたが、減額幅が決まるまでこれまで通りの賃料を請求できますか

 これまで通りの賃料を請求して差し支えありません。
 減額請求を受けた賃貸人は、減額を正当とする裁判が確定するまでの間は、自己が相当と思う賃料(現行賃料でもよいし、自己が相当と思う範囲で減額してもよい。)を請求できるとされています。
 ただし、実際の減額幅が決まった後に結果的にもらいすぎとなった分については、後に1割の利息を付して賃借人に返還しなければなりません。

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